易宪容谈鹤岗低价房：三四线城市房价上涨会全面停滞，投资性住房面临风险

编辑/张骞

14日，关于黑龙江鹤岗市房价低至300多元每平米的新闻引起舆论关注。中国社科院金融研究所前研究员易宪容表示，300多元每平米的价格，主要是无产权、不适宜居住等特殊原因引发的个案，不具有信号意义。鹤岗市二手房均价在2000元/平米，也是因其为资源枯竭型城市，人口净流出多，经济发展停滞引起，全国多数三四线城市房价在5000-10000元/平米的区间。

易宪容警示，目前大多数三四线城市的房价上涨源于2016年的全国普涨的带动，不具有可持续性。这些地区的房价让居民背上了沉重的债务负担，严重透支了未来的生活。绝大多数三四线城市居民收入缓慢，人口净流出，若自然条件再恶劣，房地产市场要想回到前几年的繁荣是不可能的。这些城市里用于投资的住房，面临着较大的风险。

以下是原文精编：

昨日，网上疯传黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕。3月鹤岗的均价是1240元/m2，其中九州兴建小区附近为300元/m2，一套320平的复式高层只要15万。

鹤岗房价有3个要点。一是为何有低至每平方米仅300元左右的住房？二是鹤岗这个城市商品房的价格中位数为何会在每平方米2000元左右？三是这样一种房地产市场价格会不会成为全国三四线城市的趋势？

就住房市场来说，它属于不动产，是不可贸易的产品，每一套住房都具有唯一性。所以一国的住房市场往往都是无数分割的市场，价格水平及市场状态有较大差异性。一个国家是这样，一个城市也是如此。即使是同一小区，同一楼房，其每套住房的价格也都会不一样。

鹤岗那些每平方米价格在300元左右的住房，主要是由住房的性质决定，比如棚户区改造的住房，建设标准低，或者住房没有装修，四处漏风，无法居住。这些住房也不能办理产权证。尽管开出了最低的售卖价格，由于没有产权证，加上政策性限制，是根本无法交易的。

因此，这类住房价格最低的信号意义不大。只是个例，不具有市场的一般性。

二是对于鹤岗的商品住房价格中位数在每平方米2000元左右。2016年房地产宏观调控之前，中国绝大多数的三四线城市的房价水平都处在这样的一个水平。2013年我去贵州，贵阳及遵义的房价中位数就是2300元左右。这个价格符合当时中国绝大多数三四线城市的经济发展及居民收入水平。

2016年之后，由于全国各个城市的房价出现了一轮普遍上涨，所以目前国内三四线城市的房价水平基本上在5000-10000元这个区间。

至于鹤岗市的房价水平为何到目前维持在2000元左右，主要与其是典型的资源枯竭型城市有关。当前中国存在不少这样的城市，由于产业结构单一，资源严重枯竭，存在严重的经济发展瓶颈。

这类城市经济发展早已经停滞，人口出现净流出，居民收入水平严重偏低，再加上气候条件恶劣，如东北及中西部不少城市，其房地产市场想发展起来根本就不可能。

早几年从友人处获悉，他们家在东北三线城市，那里的居民基本是人手一套住房，三口之家就可能持有三套住房。这些住房不仅价格低，要卖出去或租出去都很困难。在这样的情况下，这些城市的房价只能保持在极低的水平。鹤岗也是如此。

现在的问题是，目前三四线城市的房价水平是不是都处于这个状态？可以说，经过2016年一线城市房价疯狂上涨、房地产调控之后，涨价蔓延到了全国，大小城市房价普遍上涨，全国不少三四线城市的房价已经涨到每平方米10000元左右。只有少数三四城市的房价会低于这个水平。

但是，这一轮三四线城市房价的普遍上涨，既有棚户区改造货币化的推动，更有国内银行体系信贷快速扩张的助力。这次三四线城市的住房购买者，基本是中低收入居民及周边的农民。

他们受一线二线城市房价疯狂上涨，以及房地产市场具有无风险套利赚钱效应的影响，纷纷通过银行信贷进入住房市场，让当地的房价在短短一二年内翻倍上涨，这些城市房地产市场出现了空前的繁荣。但也把这些城市居民的储蓄基本上耗费掉，让不少中低收入居民债务负担全面加重。可以说，这些三四线城市的住房市场已经严重超支未来居民的生活。

目前中国绝大多数的三四线城市，由于经济发展停滞，居民收入增长缓慢，人口基本上处于净流出，如果再上城市自然条件不好，那么这些城市的房地产市场要想再现早几年的繁荣基本上是不可能的。

这些城市的住房基本处于饱和状态，住房的投资效应及赚钱效应不足，必然会使得这些城市的房价上涨势头全面停滞，今年房价再上涨将面临巨大的瓶颈。

如果这种情况出现，那些在这些城市购买用于投资的住房，可能会面临着风险。这种风险基本上转移到了风险承担比较弱的居民手上，使得这些城市房地产市场的风险可能会进一步放大。